In verhuurd vastgoed zit een scheefheid die verduurzaming jarenlang heeft afgeremd. De eigenaar betaalt de investering, terwijl de huurder profiteert van de lagere energierekening. Zolang die verdeling niet wordt aangepakt, heeft geen van beide partijen haast met verduurzamen. In dit artikel kijken we naar hoe de kosten in de praktijk worden verdeeld, wanneer een huurder moet meewerken en welke afspraken die scheefheid rechttrekken.
Waarom de rekening en de opbrengst uit elkaar lopen
Bij commerciële verhuur betaalt de huurder doorgaans het energieverbruik, via de servicekosten of via een eigen aansluiting. Investeert de eigenaar in isolatie of een efficiëntere installatie, dan daalt dat verbruik en profiteert de huurder direct. De eigenaar houdt de investering en ziet daar op korte termijn weinig van terug, behalve dat het pand in waarde stijgt en beter verhuurbaar wordt.
Dat verklaart voor een groot deel waarom verduurzaming van verhuurde bedrijfspanden trager gaat dan van panden in eigen gebruik, terwijl beide partijen er bij een goede afspraak op vooruit zouden gaan. Bij commerciële verhuur is er gelukkig veel contractuele ruimte om die verdeling zelf in te richten, meer dan bij woningverhuur.
Wat de wet regelt, en vooral wat niet
Voor bedrijfsruimte bestaat er geen wettelijke regeling die bepaalt wie verduurzamingskosten draagt. Dat is aan partijen zelf, vastgelegd in de huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Veel contracten zijn gebaseerd op een ROZ-model, en de recentere versies daarvan bevatten al bepalingen over duurzaamheid, bijvoorbeeld dat een huurder zich niet verzet tegen energiebesparende maatregelen die de verhuurder wil uitvoeren.
Wat de wet wél regelt, is de medewerking. Volgens het Burgerlijk Wetboek moet een huurder dringende renovatiewerkzaamheden in beginsel gedogen, zolang de verhuurder hiervoor een redelijk voorstel doet. Verduurzaming valt lang niet altijd onder dringende werkzaamheden, omdat het meestal om verbetering gaat en niet om het voorkomen van schade. In welke categorie jouw maatregelen vallen, hangt af van de omstandigheden en is uiteindelijk een juridische vraag. Laat het contract daarom altijd nalezen voordat je een traject start.
Manieren om de verdeling recht te trekken
De meest gebruikte route is een huurverhoging die in overleg wordt afgesproken en lager uitvalt dan de besparing op de energierekening. De huurder gaat er per saldo op vooruit en de eigenaar verdient de investering op termijn terug. Omdat een lopend contract alleen met instemming van de huurder gewijzigd kan worden, staat of valt dit gesprek met een betrouwbare doorrekening van de verwachte besparing.
Er zijn ook lichtere varianten. Waar het contract dat toelaat, kun je maatregelen in de servicekosten verwerken, bijvoorbeeld bij het vervangen van verlichting. Bij een contractverlenging kun je afspraken vastleggen in een green lease-bepaling, wat het gesprek op een natuurlijk moment brengt. En wie de opbrengst wil delen, kan afspreken dat de huurder gedurende een afgesproken periode een deel van de besparing afstaat. Welke variant past, hangt vooral af van de resterende looptijd van het huurcontract en van de verhouding tussen partijen.
Timing werkt vaak beter dan onderhandelen
Het moment waarop je het onderwerp aansnijdt doet meestal meer dan de formulering van je voorstel. Bij een contractverlenging liggen alle voorwaarden toch al op tafel, dus dat is het logische moment om duurzaamheidsafspraken toe te voegen. Bij mutatie kun je zonder overleg uitvoeren wat met een zittende huurder lastig ligt. En loopt er groot onderhoud, dan neem je maatregelen mee tegen een fractie van de losse kosten.
Eén moment kan je daarbij overvallen. Krijgt je pand een aanschrijving over de energielabel C-verplichting, dan gaat die brief volgens de handreiking van het Informatiepunt Leefomgeving bij verhuur ook naar de huurder. Die is dan op hetzelfde moment op de hoogte als jij, wat geen prettige opening is voor een gesprek over kostenverdeling. Reden te meer om het onderwerp aan te snijden voordat de gemeente dat voor je doet.
De energiebesparingsplicht laat zich niet doorschuiven
Bij locaties die boven de verbruiksdrempels uitkomen geldt daarnaast de energiebesparingsplicht. De uitvoering ligt in beginsel bij de gebruiker van het pand, maar voor gebouwgebonden maatregelen kijkt het bevoegd gezag ook naar de eigenaar. Je kunt die verplichting dus niet volledig bij je huurder neerleggen met een verwijzing naar het huurcontract.
Wat wel werkt, is samen bepalen wie welk deel oppakt en dat schriftelijk vastleggen. Gebouwgebonden maatregelen zoals isolatie en installaties liggen dan bij de eigenaar en gebruiksgebonden maatregelen zoals verlichting en instellingen bij de huurder, of je kiest een andere verdeling als dat beter uitkomt. Met een verduurzamingsplan heb je per maatregel de investering, de besparing en het effect op het label op papier staan, zodat je dat gesprek met cijfers voert in plaats van met aannames.
