Voor vastgoedbeleggers is het energielabel al een tijdje een stuk meer dan een administratieve formaliteit. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur bepaalt het label rechtstreeks mee hoeveel huur je maximaal mag vragen, en vanaf 2029 komt daar een wettelijke ondergrens bij. In dit artikel zetten we op een rij wat een labelsprong betekent voor je WWS-punten, je huurwaarde, de verhuurbaarheid en uiteindelijk het rendement op je vastgoed.
Het energielabel in het puntenstelsel
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) drukt de kwaliteit van een huurwoning uit in punten, en die punten bepalen voor gereguleerde woningen de maximale huurprijs. Sinds de Wet betaalbare huur weegt het energielabel daarin zwaar. De impact van het energielabel kun je het beste zien in het officiële puntentabel van de Rijksoverheid. Zo krijgt een eengezinswoning 14 punten bij label D, 22 bij label C, 41 bij label A en maximaal 62 bij label A++++. De labels E, F en G leveren juist aftrekpunten op: 4, 9 en 15 punten eraf. Alleen monumenten zijn daarvan uitgezonderd; die krijgen bij een slecht label 0 punten in plaats van minpunten.
De geldigheid van het label kost verhuurders in de praktijk geregeld punten. Hoewel een energielabel tien jaar geldig is, tellen labels die tussen 2015 en 2021 zijn afgegeven alleen mee als er een energie-index op staat die geldig is voor het WWS. Ontbreekt een geldig label, dan wordt de energieprestatie gewaardeerd op basis van het bouwjaar, wat bij oudere woningen vrijwel altijd ongunstiger uitpakt. Wie heeft verduurzaamd maar geen nieuw label heeft laten registreren, laat die verbetering in de puntentelling dus liggen.
Van huurpunten naar huurprijs
Sinds 1 juli 2024 kent de huurmarkt drie segmenten: sociale huur, middenhuur tot en met 186 punten en de vrije sector vanaf 187 punten. Alleen in dat laatste segment is de huurprijs vrij. Voor beleggers werkt het energielabel daardoor op twee manieren: binnen het gereguleerde segment betekenen extra labelpunten een hogere maximale huur, en rond de liberalisatiegrens kan het label het verschil maken tussen gereguleerd en vrij verhuren.
Dit kan echter ook de andere kant op vallen: een woning die door de aftrekpunten van een E-, F- of G-label onder de grens zakt, valt bij een nieuw huurcontract in het gereguleerde segment, met een lagere maximale huur als gevolg. Andersom kan een labelsprong een woning die net tekortkomt juist over de grens van 187 punten tillen. Of dat voor jouw woning speelt, blijkt uit een WWS huurpuntencheck, waarin we de complete puntentelling van de woning doorrekenen.
Label D als ondergrens in 2029
Naast de prijskant komt er een wettelijke eis. Huurwoningen moeten per 1 januari 2029 minimaal energielabel D hebben. Een verhuurverbod komt er volgens de Rijksoverheid uitdrukkelijk niet, maar gemeenten krijgen wel de bevoegdheid om te handhaven bij woningen die niet voldoen, bijvoorbeeld met een dwangsom. Uitzonderingen gelden onder meer voor monumenten en kleine vrijstaande woningen; de definitieve regeling wordt op dit moment afgerond.
Voor beleggers met E-, F- of G-woningen in portefeuille komt de rekening zo dubbel binnen: nu al via aftrekpunten in het WWS, en vanaf 2029 via het handhavingsrisico. Wie deze woningen toch moet aanpakken, doet er vaak verstandig aan de investering meteen te richten op een label dat ook punten oplevert in plaats van alleen de ondergrens van label D te halen, al hangt de beste route af van de woning en van wat je ermee van plan bent.
Verhuurbaarheid en waarde
Ook buiten de regelgeving om telt het label. Huurders kijken bij hun woonlasten naar het totaal van huur en energierekening, waardoor een zuinige woning bij mutatie doorgaans sneller en tegen betere voorwaarden verhuurt. Dit effect wordt op de verkoopmarkt concreet in cijfers uitgedrukt: alleen al de stap van label G naar C levert gemiddeld een waardestijging van 10,2 procent op, en een woning met label A is inmiddels ruim 17 procent meer waard dan dezelfde woning met label G. Hoe dat voor een individuele woning uitpakt, hangt uiteraard ook af van locatie, staat en woningtype.
Het label zelf is bovendien zichtbaarder geworden. Sinds 29 mei 2026 geldt als gevolg van de Europese EPBD IV-richtlijn een vernieuwd energielabel dat meer informatie toont over isolatie, installaties en verbetermogelijkheden. Huurders en kopers zien daardoor in één oogopslag hoe een woning ervoor staat.
H2: De hele rekensom voor je rendement
Het rendement van verduurzaming bestaat voor een verhuurder uit vier onderdelen die je bij elkaar optelt: de hogere maximale huur door extra WWS-punten, de waardestijging van het pand zelf, een sterkere positie bij mutatie en de SVOH-subsidie die tot €15.000 per woning van de investering dekt. Daar staat de investering in de maatregelen voor de labelsprong tegenover.
Of die som positief uitvalt, verschilt per woning, en precies daarom is een doorrekening op pandniveau zinvoller dan vuistregels. Wil je weten wat een labelsprong voor jouw portefeuille betekent? Vraag een verduurzamingsplan aan bij 050energielabels; daarin zetten we investering, subsidie, besparing en labeleffect per woning naast elkaar, zodat je per pand weet of en wanneer verduurzamen loont.
