De gemeente of omgevingsdienst heeft je met een brief laten weten dat jouw pand niet voldoet aan de energielabel C-verplichting. Dat klinkt misschien meteen als een probleem, omdat een pand zonder energielabel C formeel niet als kantoor gebruikt mag worden. Gelukkig betekent deze brief niet meteen dat je een boete zal ontvangen. In dit artikel leggen we uit wat dit proces inhoudt, en wat jouw vervolgstappen zijn.
De inhoud van de eerste brief
De eerste brief die je ontvangt is bedoeld als waarschuwing, en niet als formeel besluit. In de brief staat waarom je wordt gewaarschuwd, waarna je een termijn van twaalf weken krijgt om te reageren. Binnen die twaalf weken verwacht het de gemeente één van de volgende twee dingen: een geldig energielabel C voor het pand, of een energie- of maatwerkadvies waaruit blijkt welk label het pand vermoedelijk heeft en welke maatregelen nodig zijn om op C te komen, met een planning voor de uitvoering erbij.
Eén detail dat beleggers vaak verrast: de brief gaat volgens de handreiking van het Informatiepunt Leefomgeving niet alleen naar de eigenaar maar bij verhuur ook naar de huurder. Je huurder weet dus mogelijk even snel als jij dat er een probleem is met het pand.
Twee mogelijke routes na ontvangst van de brief
De snelste route is om een geldig label C aan te leveren binnen de termijn van twaalf weken. Dit is alleen mogelijk als je pand in werkelijkheid al voldoet aan de eisen voor label C, maar het label ontbreekt of verlopen is.
Voldoet het pand echt niet, dan is twaalf weken te kort om te isoleren of installaties te vervangen. Daarvoor bestaat de tweede route: een energie- of maatwerkadvies met een planning. De gemeente gaat hiermee over het algemeen mee akkoord, op voorwaarde dat het label binnen een jaar na ontvangst van dat advies geregistreerd is. Dit is echter een handreiking van gemeenten en omgevingsdiensten, geen recht dat je kunt opeisen. Het bevoegd gezag beslist uiteindelijk zelf.
Wat er gebeurt nadat je een planning hebt ingediend
Is je planning korter dan zes maanden, dan gebeurt er tussentijds niets en volgt er een hercontrole zodra de planning afloopt. Staat er bij de hercontrole een geldig label C geregistreerd, dan sluit het bevoegd gezag je dossier.
Loopt je planning langer dan zes maanden, dan plant de toezichthouder een telefonische tussencontrole in, zes maanden na ontvangst van de planning. Als blijkt dat er niet voldoende voortgang geboekt wordt, dan gaat het dossier alsnog door naar handhaving. Een planning indienen en er vervolgens niets mee doen is dus geen manier om tijd te kopen, en dat is precies waarom een realistische planning belangrijker is dan een optimistische.
Wanneer handhaving begint
Handhaving start als bij de hercontrole blijkt dat er nog steeds geen label C is, of als je binnen twaalf weken helemaal niet hebt gereageerd. Volgens het Informatiepunt Leefomgeving neemt de toezichthouder dan eerst persoonlijk contact op met de eigenaar, waarna het gebruikelijke traject volgt: een voornemen tot handhaving en vervolgens het besluit zelf. Dit gebeurt meestal onder last van een dwangsom.
De termijn die je bij zo’n last krijgt om alsnog te voldoen, moet zijn afgestemd op de tijd die redelijkerwijs nodig is om de maatregelen uit te voeren. Heb je alsnog een planning ingediend, dan kan die planningstermijn de hersteltermijn worden. Kom je ook die niet na, dan wordt de dwangsom ingevorderd en kan het traject escaleren naar een hogere dwangsom of uiteindelijk de sluiting van het pand.
Wat kan je nu doen?
Zorg dat je in ieder geval op tijd op de brief reageert, ook als je nog niet weet wat je gaat doen. Niet reageren is de enige route die gegarandeerd bij handhaving uitkomt, terwijl elke andere reactie het proces vertraagt of stopt. Controleer daarnaast eerst of de aanschrijving terecht is: kantoren onder de 100 vierkante meter vallen buiten de verplichting, net als panden waarin de kantoorfunctie minder dan de helft van de gebruiksoppervlakte beslaat, monumenten en panden die binnen twee jaar gesloopt of getransformeerd worden. Ook bestaat er een hardheidsclausule voor situaties waarin de vereiste investering onredelijk hoog uitpakt. Vind je dat er voor jouw pand een uitzondering geldt, dan moet je dat wel aannemelijk kunnen maken met bewijsstukken.
Klopt de aanschrijving wel, begin dan met een opname. Die levert twee dingen tegelijk: duidelijkheid over het werkelijke label van je pand en de onderbouwing die je nodig hebt voor het advies met planning. Wij verzorgen beide, van de opname en registratie van het energielabel tot een verduurzamingsplan waarin de maatregelen, de kosten en een haalbare planning op een rij staan.
